近日,成都大盘南城都汇8期商业街内161套商业用房法拍成交4套,在地产领域掀起不小的话题热度。

据拍卖信息,这些商业房产均属于南城都汇的开发商——舜鸿地产(成都)有限公司(“舜鸿地产”)。四川恒通房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告显示,本次拍卖的房产尚未办理权属初始登记。

有细心的市场人士走访项目现场发现,虽然商业街1-3层主体工程已完工,但项目周边杂草丛生,明显处于无人运营状态。

如此,便不难理解此次法拍的流拍率何以如此之高了:这背后折射的是,历经房地产市场的深度调整,购房者置业已经更加理性。

项目权属,复杂却日渐明晰

据长实集团2020年7月发布的公告,其间接全资附属公司Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.通过境外股东方之股权交易方式将成都南城都汇项目剩余的单位及部分车位出售。买方为RZ3262019 Limited(“RZ”),而RZ已发行的股本由禹洲集团控股有限公司(“禹洲集团”)和成都瑞卓置业有限公司(“瑞卓公司”)共同持有。并且项目公司已经更名为舜鸿地产。惟RZ仍须按买卖合约优先偿还卖方信贷款。

2023年7月31日,Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.发布声明指出,RZ及其间接全资子公司舜鸿地产未清缴欠付款合共本金约3.8亿美元及其相关利息、罚息等。因RZ欠付款违约,舜鸿地产及其控股公司的股权已由Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd.作为质押权人委任的接管人接管。

据了解,舜鸿地产股东Carton International Limited及舜鸿有限公司已于2022年3月13日作出股东会决议,依法正式罢免了原法定代表人王婷婷的一切职务,并委任蔡伟康作为公司新法定代表人。该股东会决议已经成都市高新技术产业开发区人民法院和成都市中级人民法院两级法院审理,最终司法确认了该股东会决议的合法有效性,也确认了蔡伟康作为舜鸿地产法定代表人的合法地位。然而原法定代表人王婷婷仍不配合移交舜鸿地产的公章证照给新法定代表人蔡伟康。

法拍背后,故事耐人寻味

事实上,此次已是南城都汇项目资产第二次被摆上法拍台。8个月前,南城都汇8期住宅曾上过法拍台,后因“其他”原因撤拍。

公开资料显示,推动南城都汇项目司法拍卖的卓颖投资集团有限公司(“卓颖公司”)与项目股东之一的禹洲集团有着千丝万缕的联系。据企查查,由卓颖公司100%控股的杭州舜嘉贸易有限公司旗下两家公司,都与禹洲集团有关联;对舜鸿地产申请财产保全的另一家公司南京琨灏五金贸易有限公司(“南京琨灏”),也有多名高管在禹洲集团任职。

据相关知情人士透露,禹洲集团在操盘南城都汇项目期间,单方面向卓颖公司出具了由舜鸿地产就境外逾40亿元债务承担连带责任的《保证函》。仔细推敲不难看出,舜鸿地产此举明显无益于自身及其他股东,有悖正常的商业逻辑,也严重违反前述卖方信贷款的优先权及买卖合约的规定(即未经卖方同意,RZ、舜鸿地产及其股东不得增加对外承担债务)。

反观禹洲集团,曾跻身千亿俱乐部的老牌房企近几年可谓风雨交加。2022年3月,禹洲集团公开暴雷,自此股价加速下跌。其最新发布的年报显示,2023年,母公司亏损约105亿元,现金及银行结余(含受限制现金)51.43亿元,负债却高达过千亿元。

从违规制造巨额担保函,到用自己控制的卓颖公司告同样被自己控制的舜鸿地产,深陷债务危机的禹洲集团一系列操作耐人寻味,其或意欲借此寻求化解危机的“解药”。

法律的归法律,市场的归市场

作为成都高新区大型楼盘,围绕南城都汇的商业争端涉及多方。在这场无硝烟的纠葛“混战”中,股东各方孰是孰非,相信法治的力量最终会给出公平正义的答案。

在房地产行业深度调整的大背景下,成都楼市表现出一定的韧性和热度,“先旧后新”居住梯级消费体系加速形成。据中指研究院报告数据,2023 年,成都的新房和二手房成交套数均位于全国前列。

期待这桩纷扰多时的房企纠纷早日得到积极化解,项目有序开发建设、按时高质完工、稳妥走向市场,为大众带来翘首以盼新选项的同时,进一步激发成都楼市新气象。